一、工业园区房地产的理解及概念
在大多数人眼里，工业地产的概念就等于厂房，是类似住宅的纯物业。这大概是因为，改革开放后，珠三角地区到处都是零散的、各种各样的厂房，美其名曰某某工业园，见得多了便成为一种固有印象。那些所谓工业园区的特点是：由一些小开发商或私营业主建造的厂房，设计简易、功能单一，进驻企业类别杂乱等等。
看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟上海工业园地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。如果没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。
工业房地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。工业项目开发首先需要制定发展目标，并合理利用手中掌握的资源，逐步实现这个既定的目标。在这个周期中，上海工业园需要根据市场的需求和自身的情况制定总体发展目标，这个类似宏观政策的发展目标是整个项目进行的依据和方向。有目标后，企业按照进度进行人力资源、建设物资、建设资金的合理调度、按需整合；同时关注外部环境的变化，适时做出反应，进行细节上的调整。因此，工业项目的开发更是一个管理的过程，其最高境界就是管理系统化、决策科学化、全程可控化。
二、各地科技产业园发展现状
国民经济产业体系中，第二产业在2000年前一直都是国民经济发展体系的重点。第二产业主要是指工业和建筑业，其本质是一个加工产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需的各种产品为目的。改革开放以来，我国经济在持续快速增长，产业结构不断优化升级。从上世纪70年代末期发展到本世纪，信息产业、汽车、房地产、钢铁等行业高速发展，已成为新的经济增长点。据统计，2007年全国GDP比上年增长11.4%、全社会固定资产投资增长24.8%、规模以上工业增加值增长18.5%、科技产业园房地产开发投资全年增长达到30.2%。这个过程中，高技术含量、高附加值行业在工业中的比重持续上升。
在国内制造业的升级和转移、国家推动重点闵行工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份，投资布局趋势明显。而目前国内几大重点经济区域中，由于发展时间、区域经济等各不相同，使得闵行工业园区地产在各地的发展也不尽相同。这些区域包括珠三角地区的广东、深圳、珠海，长三角地区的上海、江苏、浙江，环渤海地区的北京、天津、河北、辽宁、山东，中部地区的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地区的四川、云南、贵州、重庆、陕西、甘肃、青海等我国内陆省市。
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